17 août 2026 | Questions de planification | Lecture de 6 minutes

Deux conjoints, une seule exemption : le casse-tête de la résidence principale

Introduction de Leith Wheeler

Ce numéro de Planning Matters s’adresse d’abord aux couples dont les deux membres étaient déjà propriétaires avant leur vie commune. Comme Josh l’explique dans l’article qui suit, le choix de la propriété que vous désignez comme résidence principale, année après année, a de réelles conséquences fiscales. Bien des gens ignorent qu’il est possible de désigner des résidences différentes selon les années, et qu’il y a parfois avantage à le faire. Écrivez-nous ou parlez-en directement à Josh si vous voulez creuser la question. Bonne lecture.

Note de la rédaction : ce texte décrit le droit ontarien et le droit fiscal fédéral. Au Québec, la règle fiscale est la même (Loi sur les impôts, RLRQ, c. I-3, art. 271 et 274) : une seule résidence principale par unité familiale pour une même année. Le droit civil, lui, diffère. La succession y est administrée par un liquidateur, les conjoints de fait n’ont pas de droits patrimoniaux automatiques l’un envers l’autre hors du régime d’union parentale, et les époux sont assujettis aux règles du patrimoine familial.
 

Le scénario

En 2003, John et Jane achètent chacun, en son seul nom, un immeuble en Ontario. John acquiert une résidence de 2 000 000 $ (la « propriété de John ») et Jane, un chalet de 1 000 000 $ (la « propriété de Jane »). En 2006, ils deviennent conjoints de fait et vivent tantôt dans l’une, tantôt dans l’autre : chez John généralement à l’automne et en hiver, chez Jane au printemps et en été. Ils ne concluent jamais de contrat familial. Tous deux ont déjà été mariés et ont des enfants d’une union antérieure ; ce sont ces enfants, et non l’autre conjoint, qui sont leurs principaux bénéficiaires.

En février 2026, John meurt subitement. Son testament nomme son fils Andrew seul exécuteur testamentaire et fiduciaire de la succession. Andrew rencontre un comptable pour discuter de la préparation et de la production de la déclaration de revenus finale (T1) de John (la « déclaration finale »). Celle-ci doit être produite, et l’impôt acquitté, au plus tard le 30 avril 2027. À la date du décès, la propriété de John vaut 4 000 000 $. Le comptable recommande de demander, dans la déclaration finale, l’exemption pour résidence principale (l’« exemption ») à l’égard de la propriété de John pour chacune des années de détention, soit de 2003 à 2026.

La propriété de John a pris 2 000 000 $ de valeur et aucune addition ni amélioration n’est venue majorer le prix de base rajusté. Il en résulterait un gain en capital de 2 000 000 $, dont la moitié, soit 1 000 000 $, constituerait un gain en capital imposable ; l’impôt à payer à l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC ») serait d’environ 500 000 $. Si l’exemption était demandée pour chacune des années de détention de la propriété de John, aucun impôt ne serait toutefois payable à l’ARC.
 

Une seule exemption par unité familiale

Voici le problème. Suivant l’article 54 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) (la « Loi »), les époux et les conjoints de fait, considérés comme une seule unité familiale, ne peuvent désigner qu’une seule résidence principale pour une année d’imposition donnée. Ainsi, si John et Jane sont des conjoints de fait au sens de la Loi et qu’Andrew, en sa qualité d’exécuteur testamentaire et fiduciaire de John, demande l’exemption à l’égard de la propriété de John de 2003 à 2026, la propriété de Jane ne pourra plus en faire l’objet pour cette période, que ce soit à la suite de sa vente ou par la succession de Jane au moment de son décès.
 

Des conséquences imprévues

Dans la mesure où la propriété de Jane a pris de la valeur entre 2006 et 2026, sa vente ou sa disposition réputée au décès de Jane entraînerait un impôt sur le gain en capital correspondant à environ 25 % de la plus-value. Cela dit, Jane pourrait tout de même demander l’exemption à l’égard de cette propriété entre 2003 et 2006, puisque John et elle n’étaient pas conjoints de fait durant ces années et que chacun avait alors droit à sa propre exemption. Les déclarations produites au nom de John peuvent entraîner un résultat inéquitable pour Jane et pour sa succession, et ouvrir la porte à un litige.

Bien que la question déborde le cadre du présent billet, rappelons que l’article 248 de la Loi définit le conjoint de fait comme la personne qui vit dans une relation conjugale avec une autre et qui remplit l’un des trois critères prévus, le premier étant d’avoir vécu cette relation pendant au moins 12 mois. Pour établir l’existence d’une telle relation, le tribunal examine plusieurs facteurs, notamment : la cohabitation, la participation à des activités communautaires, la préparation des repas en commun, le partage des tâches domestiques et le soutien financier mutuel.
 

Ce qu’il faut retenir pour la planification successorale et fiduciaire

Comme le montre l’exemple, lorsque deux conjoints détiennent chacun leur propriété pendant des périodes qui se chevauchent, ils s’exposent à ce que l’un d’eux demande l’exemption, lors de la vente de sa propriété ou à son décès, pour les années où il en était propriétaire et où ils formaient un couple. L’autre conjoint, ou le conjoint survivant, perd alors la possibilité de la demander pour ces mêmes années, à la vente de la sienne ou à son décès. La conséquence peut être lourde si cette propriété a pris de la valeur pendant la période de chevauchement et si les conjoints ne sont pas bénéficiaires l’un de la succession de l’autre, mais ont désigné d’autres bénéficiaires.

Dans un tel cas, les époux et les conjoints de fait qui n’ont pas de bénéficiaires communs, mais plutôt, par exemple, des enfants d’une union antérieure, devraient envisager de conclure un contrat familial encadrant la répartition des années d’exemption disponibles. L’idée serait de répartir l’exemption entre les propriétés des conjoints de la manière qui réduit au minimum leur charge fiscale globale, compte tenu du gain accumulé sur chaque bien et des autres considérations fiscales possibles.

De plus, tout contrat familial conclu par des conjoints de fait devrait s’arrimer à leurs testaments et enjoindre à leurs exécuteurs testamentaires et fiduciaires de tenir compte de ce contrat et de la propriété du conjoint survivant lorsqu’ils décideront s’il y a lieu de demander l’exemption à l’égard de la propriété du conjoint décédé, et pour quelles années. Le contrat peut aussi prévoir une compensation pour le conjoint qui se voit privé de l’exemption parce qu’elle est demandée à l’égard de la propriété de l’autre.

Il est recommandé aux conjoints placés dans cette situation de consulter, de leur vivant, un avocat en planification successorale, tout particulièrement lorsqu’ils sont propriétaires chacun de leur côté. Sans planification adéquate, la vente de l’une des propriétés ou le décès du premier des conjoints peut donner lieu à un différend sur l’exemption demandée. La Loi est claire : les conjoints ne peuvent demander l’exemption qu’à l’égard d’un seul bien pour une même année d’imposition. Comme ces questions relèvent du droit fédéral, elles s’appliquent généralement partout au Canada ; vérifiez toutefois auprès de votre conseiller juridique ce qu’il en est dans votre province.

AVIS : les renseignements qui précèdent ne doivent pas être considérés par le lecteur comme un avis juridique ou fiscal, et nul ne doit s’y fier à ce titre. Nous vous invitons à obtenir un avis juridique et fiscal adapté à votre situation personnelle.
 

À propos de l’auteur
 

Josh Cohen, LLB TEP, exerce dans tous les domaines du droit des successions, des fiducies et de l’incapacité. Il accompagne principalement des particuliers fortunés, dont des propriétaires d’entreprise, dans l’élaboration de leur plan successoral et dans la préparation de testaments uniques ou multiples, de procurations et de fiducies entre vifs et testamentaires. Josh intervient également en matière d’administration successorale, y compris l’administration de successions complexes de grande valeur, et conseille tant les fiduciaires de la succession que les bénéficiaires sur leurs droits, devoirs et obligations.

Josh figure au palmarès Best Lawyers Canada™ depuis 2023 et détient le titre de Trust and Estate Practitioner (TEP), décerné par la Society of Trust and Estate Practitioners (STEP) et reconnu à l’échelle internationale comme un gage d’expertise en droit des successions et des fiducies. On peut le joindre à l’adresse jcohen@osullivanlaw.com.